Notícia

Políticas de governança territorial menos restritivas estão associadas a especulação imobiliária e elevação acentuada do valor da terra. É o que indicam os resultados de uma pesquisa realizada na cidade de Araraquara, interior de São Paulo, referente ao período de 2006 a 2016, marcado por mudanças políticas profundas na gestão municipal e consequentes alterações na implementação dos planos diretores municipais. O trabalho, publicado recentemente na revista científica internacional Land Use Policy, com o título "Da governança territorial às realidades do valor da terra: o papel mediador da implementação do plano diretor na dinâmica do crescimento urbano", revela justamente como diferentes abordagens na implementação de planos diretores podem tanto equilibrar a valorização do preço da terra urbana, quanto intensificar comportamentos especulativos.

"Nós investigamos, quantitativamente, como a implementação dos planos diretores municipais atua como força mediadora crucial, moldando a valorização do solo e podendo tanto mitigar quanto intensificar disparidades socioeconômicas e a especulação imobiliária nas cidades", reforça Ivan Damasco Menzori, autor da tese de doutorado no âmbito da qual a investigação foi realizada, no Programa de Pós-Graduação em Engenharia Urbana (PPGEU) da Universidade Federal de São Carlos (UFSCar), com orientação de Luciana Márcia Gonçalves e colaboração de Isabel Cristina Nunes de Sousa, egressa do PPGEU.

No artigo, os autores registram que o caso de Araraquara - cidade média com pouco menos de 250 mil habitantes - é especialmente interessante frente a mudanças nos padrões de crescimento urbano, sob condições político-administrativas contrastantes. Em 2005, a cidade aprovou seu primeiro plano diretor após a promulgação do Estatuto da Cidade, cuja implementação ao longo dos anos de 2006 a 2008 buscou o preenchimento de áreas ociosas em regiões já ocupadas, como estratégia para controle da expansão urbana. No período de 2009 a 2013, sob uma nova gestão municipal, houve um relaxamento do zoneamento e aprovação de políticas menos restritivas. Entre 2014 e 2016, a revisão do plano diretor, sob a mesma gestão do segundo período, resultou na alteração e até mesmo eliminação de várias das diretrizes do plano diretor inicial.

A pesquisa realizada mostra como, na fase inicial, a implementação mais rigorosa do plano diretor aprovado em 2005 esteve associada a maior estabilidade na valorização do preço da terra. No período seguinte, políticas menos restritivas coincidem não só com valorização substancialmente maior dos terrenos, mas também com um padrão de expansão urbana pela ocupação de áreas periféricas, em contraste com a busca pela ocupação de áreas centrais ociosas no período anterior.

O artigo publicado também destaca a relevância do que classifica como autonomia do poder executivo municipal na condução das políticas urbanas. Os autores relatam como mudanças na composição e, consequentemente, na representatividade do Conselho Municipal de Planejamento e Política Urbana e Ambiental permitiram a consolidação do controle da Prefeitura sobre as decisões de planejamento, em detrimento de mecanismos de participação social.

Embora se trate de estudo de caso específico, os autores registram que os resultados podem indicar tendências para outras cidades médias do Sul Global, sujeitas a transformações semelhantes na governança territorial, tais como mudanças políticas e pressões de mercado que levam à expansão urbana para áreas periféricas e/ou ambientalmente sensíveis, mesmo diante de regulações contrárias. Com isso, a pesquisa ressalta a necessidade de modelos de governança territorial robustos e participativos, que possam equilibrar os interesses do mercado com a promoção de desenvolvimento urbano mais equitativo e sustentável.